天福克拉广场上的公寓已陆续入住,但底楼的商业仍旧数把铁锁。(龙门阵财经头条《天福克拉广场债务迷局:金阳地产辗转被牵连》,关注龙门阵财经long-finance可见)
售后返租是一道数学题,但经过精密复杂的包装后,做好这道题的人不多。直到如今,重庆市政府信箱里,仍旧有人在投诉全国某知名企业在渝开发的商业地产「售后返租」现象。(位于渝北,这家企业不是JY地产)
当年,龙门阵财经曾质疑过天福这种模式,彼时正市场高企,一片喧嚣,弱弱的声音很快湮没。
1.售后返租,实际收益真的让你按捺不住的动心?
我们算一笔账:
本来一处只值1.5万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万元/平方米,承诺5年每年包租,年收益5-7%,但实际的收益又是多少呢?(假设5年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费。)
答:我们以天福克拉广场对外公布的返租年化收益率为例,如果一套商铺30个平方计算,总价60万,按照1楼计算,那么5年下来收益为17.4万,平均年化收益5.8%。
(我们的估算异常保守,2015年10月,《重庆晨报》曾公布一个案例,2013年,市民傅女士在天福克拉广场,花近200万按揭购买了该商场2楼一套建面约50平方米的商铺,建面平均每平米价格4万多。)
开发商售价提高部分,多收的钱是15万。若以17.4万-15万=2.4万,平均年化收益则跌到0.8%。
数据显示,2016年最后一期凭证式国债面年利率4.17%。
从表面上看,开发商开出非常好看的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。
2.仔细看看和你签约「售后返租」的公司,是开发商吗?
关于售后返租,《重庆市城镇房地产交易管理条例》(重庆市常务委员会公告〔2011〕第19号)里有下列规定:
因此在实际操作中,不少开发商会成立独立的经营公司对项目进行后期管理,由其进行「返租」操作来规避法律风险。由于投资者是与经营公司签订租赁合同,和商场本身不产生关系,因此一旦经营公司「跑路」,投资者回收「返租」租金将十分困难。
在这单案例中,天福地产对应的独立经营公司是重庆泽发商业管理有限公司,该公司的股东和法人代表,和天福地产之间并无表面关系,但禁不起进一步的探究。
业主与重庆泽发商业管理有限公司签订的房屋委托租赁合同(图片来源:《重庆晨报》2015年10月)
2015年,投资者在回收「返租」租金上,确实遇到了困难。当年有媒体介入并公布细节,我们不展开。随即,重庆泽发变更股东、法人代表,并将天福地产告上法庭,追讨的,正是损失和违约金。
这笔金额会如愿从天福克拉广场开发商转移到重庆泽发,再补偿投资者的损失吗?我们没有查到进一步的消息。(具体请见龙门阵财经头条《天福克拉广场债务迷局:金阳地产被辗转牵连》关注long-finance可见)
3.读一读其他售后返租案例,看见这种擦边球的商业模式,就绕道走吧。
案例一
售后返租的鼻祖,重庆的黑格集团算一个。当年的报道如下:
,黑格集团开发的商业地产大江广场南城新街项目、万高国际和黑格金界项目等,宣称「高额返租」诱人购买商铺。以黑格金界项目为例,开发商宣称消费者购买该项目商铺20年收益权,可以在头3年享有7%的收益,以后每年递增一个百分点,直至第20年收益为24%。以此算来,20年期满,投资者可净赚193%利润。
黑格集团通过移花接木的把戏,首先投资一个项目,取得预售资格后以高额回报为诱饵吸收公众资金,然后将圈来的钱投资到另外一个项目上。据了解,由于资金链断裂,黑格集团最终于2005年底爆发危机。(来源:2013年8月1日 华龙网)
再以天福克拉广场对标,商铺地理位置虽然优越,但却因前期定位不准、招商乏力、开发商资金链紧张等原因拖延下来,造成后期回报的不确定。
案例二
@投诉者
2014年底购房,签订商品房买卖合同的同时签订了返租合同,合同租赁期为五年(2016年1月1日起至2020年12月31日止),共涉及1000多户业主全都签了返租合同,装修也是一拖再拖迟迟不动工。
@重庆市国土局
两江新区分局对您反映的问题进行了调查核实,约谈了开发企业,开发企业表示将会与您进行协商处理。(渝土房信箱[2016]4126 2016年8月)