文 / James Tong
每年的五月，都是澳洲联邦政府要上演重头戏的日子：宣布新的财政预算案。
今年的戏码，早早就定了主题：澳洲房屋的可负担性Housing Affordablity。
就这个话题，作为下一级的州政府，比如新州、维州，在自己的职责范围内，都作出了一些积极的响应和尝试，可惜，在各地的媒体，又引起新一轮的子弹横飞，比如：
“Victoria’s Housing Affordability Reforms Are No Silver Bullet 维州的房屋可负担性改革并非神奇子弹” – Huffington Post Australia
“No Silver Bullet To Housing Affordability Mess 没有神奇子弹可以对付房屋负担性这个烂摊子” – AFR澳洲财经评论
“No Silver Bullet To Addressing Housing Affordability 没有神奇子弹去应对房屋可负担性问题” – The Canberra Times
这些讨论，包括负扣税、印花税、利得税、海外人士附加税、严查贷款和减少移民，每个话题争论的结果，混乱而又令人沮丧，有媒体人总结成这样：
“How The Great Australian Dream Became A Total Nightmare” 伟大的澳洲梦如何转变成完全的噩梦...
上周，我为大家总结了北京、悉尼的房市现状，也分析了中、澳政府的各种难处，这里我们继续看看，就这个问题，政府有什么选项可用。
有看我前面文章的朋友都知道，要讨论房市，我们有无数的角度和切入点。但是，如果我们不想被政客、媒体带着绕圈子，其实有三个简单问题是直达核心的：
供应端，政府能做的最有效措施是什么？
需求端，人们的欲望有什么终极措施来管理？ ——我们当然不能靠战争！
这几年房市大涨，哪些人是最大的得益者？
只要我们相信市场经济，那么头两个根本就不是高智商问题。而找答案，其实也不用使出洪荒之力，在中国，答案是现成的，那就是我上篇说到的重庆经验。
现在的重庆，房价就在每平方米一万元左右，这是10年前北上广的价格，北京刚公布的房价，每平方米已经超过6万了。重庆做到这一点，其实最有效的一招，就是大量的土地供应。我们看2011-2015年北京的住宅用地供应量，分别是507、306、906、581和391公顷，而重庆呢？分别是1665、2183、1897、1865和1627，这根本就不在同一个数量级！
第二个问题的解决方案，是中国人在2010年发明的，那叫“认房认贷”，即个人身份和房子、房贷同时绑定，当这一政策被切实执行时，不但限购第二套房，还限做第二个房贷，那是和派房票差不多的计划经济了，这样严控之下，即使不是在重庆，房价也是会抬不起头的。而只要稍为放松一点，“认房不认贷、或认贷不认房”，大众追买房子的欲望都是管不住。
对于第一个问题，澳洲政府也很明白，所以大搞基建，并敦促下级政府加快审批房屋报建，但是。澳洲全国才批建23万套房，各种末日专家、银行专家就认为不得了，跳出来警告房市要崩盘，这是严重不对的。第二个问题的解决方案，其实不太适合澳洲，资本主义的民主政府，最大的权限，也只能做到去限制海外人士的投资，对自己的选民，是下不了手的，所以，这里只能起到一个参照尺度的作用。
政府如果要有所作为，就要研究第三个问题，看看该动谁的蛋糕了。
回想政府在开征海外人士附加税的时候，有这么一个说辞：“为了公平起见，海外人士不能什么都不做，坐在那里等升值”。但其实，无论是买第二套、第三套房的投资者，还是海外人士，他们对改善澳洲的就业率、改善房屋的供应和租金水平的贡献是不应被抹杀的。
在过去几波房价大涨里，真正坐在那儿拿到最大利益的，是一群炒地的人士。政府花那么多钱大搞基建并没有释出大量便宜的土地，银行放的投资贷款、发展商的辛勤劳动也就做不出便宜的住房，大家努力成就的是卖地人士大笔稳赚的利润。怎么办呢？看来政府应做的是，审批土地改用途时，必须附带更多的条件，比如提供更高比例的廉价房， Capture（价值提取模式）而造势，让更多的大基建可以落实，然后释出更多住房用地。
这里所说，其实把许多论述都省略了，是不严谨的。所以它不是你的购房买地的指南，但是，如果你正在犹豫是否要入市、或正在观望等待房市崩盘才买便宜货，你就要明白，政府现在的出招、房子的供应量，离把房市打垮还差很远。
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James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
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